又是一个六点的早晨，我急急忙忙离了家奔向汽车站，坐上前往福清的班车，准备着参加早上龙旺名城小区物业纠纷的第二次开庭。从收到第二次开庭的传票开始，我便经常愁容满面。因为对于这第二次开庭充满了疑问，为什么要开庭？开庭审理什么内容？我还要补充什么证据？这些问题一直在困扰着我，毫无头绪。庭审时法院出示了调查的三张现场照片，其中一张是店面违规装修，将排气排入小区。通过电话我了解到2008年龙旺名城物业处有对这批违规装修的进行统一整改，要求经营者写保证书。但是没有送达给业主《违规装修整改通知书》的留底函，也没有经营者营业执照复印件。仅提供经营者写的保证书难以说明我们有作为，孤证不能形成证据锁链。

物业服务企业相比业主来说对于收集证据确实有优势，但是因为在法官眼中业主是“弱势群体”，取证困难，经常法院主动收集证据，若对法院收集的证明，公司拿不出相对应反驳的证据，这就对诉讼的判决有严重的影响。

眼看着一年又在倒计时，每年的这个时候是公司清欠的鼎峰期。物业公司作为服务性企业，清欠往往可易可难。易在有些业主只是出差或出国，一旦联系上就及时缴了费用；难在有些故意拖欠费用的业主蛮不讲理，任凭电话催缴、主任跟踪、律师函上门，也都无济于事。对于难清欠的业主，保障我们物业公司权利最后的途径只能是诉讼。

诉讼说简单了就是举证质证的过程，证据足，对要证明的事实能形成证据锁链就赢，反之，则存在败诉风险。由此可见证据的重要性。在物业纠纷的证据中大到业主身份证明材料、《物业服务合同》，小到邮寄挂号信的一张回执、业主的一个签字。在某个具体项目的服务过程中涉及太多的细节，因为物业公司和业主一样是平等的民事主体，并没有强制的权利，有的时候甚至不是解决问题的主体，更多时候履行的义务仅是一种“作为”的义务，而经常我们已经履行了这些义务，但在保留证据方面做得很不够，造成经常被业主投诉或诉讼“不作为”。所以在服务过程中很多看似吹毛求疵的细节，却在诉讼中起着至关重要的作用。因此我们在服务过程中不仅要全心全意为业主服务，也要注意细节的保留维护自身的权益。

举例说明：

（一）交房时必须要求业主提供身份证复印件、物业服务合同签字、入伙通知书、商品房买卖合同复印件。

（二）了解项目情况，若有业主将物业出售，务必要求新业主到管理处办理移交，请新业主提供身份证复印件，房产买卖合同复印件或者房产证复印件。

（三）对项目某些设备设施出现质量问题（如消防），不是我司所能自行修复，我司应在发生及时拍照，书写文字材料上报相关单位（邮寄，保留作为记录）。

（四）关于违章搭建，物业服务企业虽然没有强制执法权，但是依据合同和法律规定有制止和上报有关单位的义务。在违章搭建出现时，应及时拍照，给违章业主发整改通知书（要求业主签字并保留留底函），后按照程序上报相关单位（邮寄，保留作为记录）。

（五）关于协调方面义务问题（如业主相邻之间的纠纷、房屋质量问题业主与开发商之间的纠纷），对于协调过程可以采取必要的书面签认或签收、录音录像等形式把履行作为的义务过程或内容进行保留。

（六）对于发生突发情况的发生（如火灾、水灾、被偷被盗），遇上突发情况时应对事前、事中、事后三个环节搜集和保留相应的证据。

因为物业服务合同的目标是服务，具有长期性、琐碎性、无形性、不可储存性等特征,物业服务质量标准难以量化，所以，让我们注重细节，注意细节的收集，细节决定成败，细致扎实地走好成功路上的每一步！